تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط مستاجر

تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط از فرایندهای حقوقی پیچیده است که به موجر امکان درخواست تخلیه ملک را می‌دهد. سعی ما در مصاحبه با خانم دکتر زیور دواشی وکیل پایه یک دادگستری که متخصص در حوزه دعاوی املاک تجاری و خصوصاً سرقفلی و حق کسب و پیشه هستند و وکالت و مشاوره صدها پرونده از این دست را بر عهده داشته اند بر این  است که با تشریح این موضوع اطلاعات مناسبی در اختیار کسبه و بازاریان محترم که با چالش¬های ناشی از قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مواجه هستند قرار گیرد.

مقدمه: قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، که در زمان تصویب خود جهت حمایت از مستاجران وضع شد دامنه اختیارات مالکین برای تخلیه ملک را محدود نموده به نحوی که مالک به صرف انقضای مدت نمی¬تواند اقدام به تخلیه ملک نماید بلکه تخلیه باید صرفا به جهت شروط مصرح در قانون صورت گیرد از جمله این موارد تعدی و یا تفریط مستاجر است که در ماده 14 قانون مزبور بدان اشاره شده است.

سوال اول: خانم دواشی ضمن تشکر بابت حضور در این مصاحبه لطفا در مورد مفهوم تعدی و تفریط توضیح دهید؟

به موجب ماده 951 قانون مدنی، تعدی عبارت از تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال یا حق دیگری است و حسب ماده 952 قانون مدنی تفریط عبارت از ترک عملی که به موجب قرارداد و یا متعارف برای حفظ مال غیرلازم است. به عبارت ساده¬تر تعدی یعنی مستاجر کاری را نباید انجام میداده و انجام داده و تفریط یعنی مستاجر باید وظایف و الزاماتی را انجام میداده لیکن کوتاهی کرده و انجام نداده است.

سوال دوم: برای آشنایی بیشتر مخاطبین محترم با این مفاهیم لطفا به چند نمونه از موارد تعدی و تفریط اشاره کنید:

نکته بسیار دقیق و به جایی هست که به صورت مصداقی به موضوع مهم تعدی و تفریط پرداخت. به عنوان نمونه می¬توان به تخریب دیوار اشاره نمود. البته باید توجه داشت تخریب هر دیواری به‌تنهایی، به معنای تعدی مستأجر محسوب نمی‌شود. برای تشخیص، این موضوع باید از چند جهت مورد بررسی قرار گیرد: اول این که آیا دیوار تخریب‌شده جزء دیوارهای اصلی یا باربر ملک بوده است یا خیر؟ در صورتی که پاسخ مثبت باشد، تخریب آن به‌طور مستقیم به استحکام بنا لطمه وارد می‌کند و از نظر قانونی، مصداق تعدی (انجام کاری که نباید انجام می‌شده) محسوب می‌گردد. دوم این که آیا دیوار مورد نظر نقش حفاظتی داشته است یا خیر؟ برای مثال، اگر این دیوار مانع نفوذ آب یا رطوبت بوده و تخریب آن موجب آسیب به سایر بخش‌های ملک شده باشد، این اقدام می‌تواند هم مصداق تعدی و هم مصداق تفریط تلقی شود، زیرا مستأجر با تخریب دیوار و سپس کوتاهی در نگهداری از ملک تعدی و تفریط نموده است. سوم این که در بررسی این موضوع باید به این سوال پاسخ داد که آیا تخریب یا تغییر با اجازه مالک یا بر اساس عرف محل انجام شده است؟ اگر این اقدام بدون اجازه مالک یا خارج از عرف انجام شده باشد، از نظر حقوقی تعدی محسوب می‌شود. در وهله چهارم باید این مهم را بررسی نمود که آیا تخریب دیوار باعث تغییر نقشه، کاربری یا طراحی کلی ملک شده است؟ در چنین حالتی، این اقدام نیز می‌تواند نشانه‌ای از تعدی یا تغییر کاربری غیرمجاز تلقی گردد.

در صورتی که تخریب دیوار واجد یک یا چند مورد از شرایط فوق باشد، عمل مستأجر مصداق تعدی یا تفریط خواهد بود و مالک می تواند از دادگاه تقاضای صدور حکم تخلیه نماید. در نهایت، دادگاه برای بررسی دقیق موضوع، پرونده را به کارشناسی رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد تا نظر فنی و حقوقی در خصوص میزان خسارت و ماهیت اقدام مستأجر ارائه گردد.

البته بعضا دیده شده است برخی قضات نگاه سختگیرانه¬تری به این موضوع دارند و معتقدند مستاجر صرفا حق انجام تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهینه از مورد اجاره باشد را دارد؛ بنابراین درصورتی که دیواری را تخریب نماید اقدام مستأجر در این راستا تجاوز از حدود اذن و متعارف است و تعدی محقق می شود و صدق عنوان تعدی، ملازمه ای با ورود لطمه و خسارت به اصل بنا و استحکام آن را ندارد و نیز معتقدند تفسیری اینچنین موسع با حدود اذن و مقصود مقنن در بند 8 ماده 14 و ماده 20 قانون یاد شده سازگاری ندارد و به نوعی تضییع حقوق مالک یا همان موجر می تواند باشد.

 مثال دیگر ساخت بالکن توسط مستأجر است که باید توجه داشت ساخت بالکن توسط مستأجر در شرایطی تعدی محسوب می‌شود که یک یا بعضا چند شرط موجود باشد به عنوان مثال  بالکن با سازه سنگین مانند تیرآهن، بتن یا دیوارکشی ساخته شود و به استحکام بنا آسیب برساند. یا  ساخت بالکن بدون اجازه مالک انجام گیرد و موجب تغییر در نقشه یا نمای ساختمان شود. یا این اقدام باعث اعمال جریمه ملک (و نهایتا مالک) از سوی شهرداری گردد و یا اینکه ساخت بالکن با توجه افزایش مساحت کلی ملک منجر به افزایش غیرمجاز ارزش سرقفلی یا حق کسب و پیشه به نفع مستأجر شود.

اما برعکس در صورتی که بالکن با سازه‌ای سبک و قابل جدا شدن ساخته شده باشد و به ساختمان آسیبی نرساند معمولاً دادگاه‌ها حکم به تخلیه صادر نمی‌کنند.

سوال سوم: آیا تعطیلی طولانی مدت عین مستاجره تعدی و یا تفریط است و از موجبات تخلیه خواهد بود؟

اگر قرارداد اجاره‌ای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد، باید به نکته‌ای مهم توجه داشت؛ تعطیلی عین مستأجره برای مدت طولانی توسط مستأجر می‌تواند از نظر قانونی تبعاتی در پی داشته باشد. به عنوان مثال، تصور کنید مغازه‌ای که حق کسب و پیشه آن به چند نفر به ارث رسیده است، به دلیل اختلاف میان وراث برای مدت قابل توجهی تعطیل بماند؛ در چنین حالتی، این وضعیت ممکن است موجبات طرح دعوای تخلیه از سوی موجر را فراهم کند و در نتیجه، ریسک تخلیه و از بین رفتن حق کسب و پیشه متوجه مستأجران خواهد بود. رویه قضایی اصولا تعطیلی محل کسب و پیشه را به منزله تفریط نمی داند اما در برخی موارد در صورت حدوث برخی شرایط تعطیلی را به عنوان تفریط محسوب می نمایند به عنوان مثال در موردی که تعطیلی طولانی مدت شود برخی قضات معتقدند این امر بر روی ارزش مالکیت که از حقوق مالک است تاثیر منفی می¬گذارد. ضمن اینکه اگر تعطیلی طولانی مدت منجر بدان شود که ملک به حالت مخروبه درآمده و رها شود این مورد می تواند تفریط و از موجبات تخلیه باشد.

اما نکته مهم این است که حتی اگر تعطیلی طولانی مدت به عنوان تفریط و دلیلی برای تخلیه مورد لحاظ واقع نشود اما بر روی ارزش گذاری حق کسب و پیشه موثر است کما اینکه برفرض تعطیل بودن مورد اجاره در طول تمام مدت رابطه استیجاری ایجاد حقوق مکتسبه مستأجر یا همان حق کسب و پیشه محل تردید است زیرا با وصف موجود اساساً حقی برای مستاجر ایجاد نشده تا محل موصوف واجد شرایط لازم امتیازات مربوط به اماکن تجاری باشد یا اگر مدت طولانی تعطیل باشد مابه ازای این مدت برای مستاجر حق کسب و پیشه شکل نگرفته است تا موجر یا موجرین مکلف به پرداخت ما به ازای آن شوند.

سوال چهارم: آیا تعدی و تفریط مستأجر موجب از بین رفتن حق کسب و پیشه می‌شود؟

به موجب بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر چنانچه قرارداد اجاره مشمول قانون مزبور باشد، در این حالت ارتکاب تعدی یا تفریط از سوی مستأجر موجب ایجاد حق تخلیه برای مالک و سقوط کامل حق کسب و پیشه خواهد شد.

سوال پنجم: خانم دکتر دواشی، بعنوان یک وکیل پایه یک دادگستری و متخصص در حوزه حق کسب و پیشه و سرقفلی لطفا بفرمایید که شرایط طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط چیست.

به منظور طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط ابتدا باید وجود رابطه استیجاری بین مالک و مستاجر احراز شود که در این راستا باید مالک سند اجاره و یا مستندات مرتبط دیگر را به دادگاه ارایه نماید. همچنین، جهت طرح دعوا، مالک باید اثبات نماید مستاجر در ملک تجاری تعدی و تفریط نموده است که پیشنهاد می شود این مورد با تامین دلیل اثبات گردد.

برای تکمیل این مصاحبه لطفا اگر صلاح می دانید به سوال زیر هم پاسخ دهید و همچنین نتیجه گیری که برای این مصاحبه تهیه شده را مطالعه و تایید فرمایید.

 سوال ششم؛ اگر مستأجری متوجه شود که عملی انجام داده که احتمالاً مصداق تعدی یا تفریط بوده است، آیا راهی برای جبران و جلوگیری از حکم تخلیه وجود دارد؟

نکته مهم این است که در اینجا هم پیشگیری بهتر از درمان است تمام اقدامات مستأجر، از جمله انجام تعمیرات و بهسازی ها باید با اجازه موجر و گاها نهادهای ذیربط همچون اجازه دادگاه برای انجام تعمیرات اساسی باید باشد.
اما اقدام مستأجر پس از اطلاع از احتمال تعدی یا تفریط، بسیار حیاتی است. هرچه زودتر برای اعاده وضع به حال سابق یا جلب رضایت موجر اقدام شود، شانس موفقیت بیشتر خواهد بود.

در پایان اگر نکته ناگفته ای وجود دارد ، بفرمایید

همانطور که در این گفتگو اشاره کردم، تعدی و تفریط مرز باریکی است میان حق موجر و حقوق مستأجر. مهم‌ترین نکته ای که از سالها تجربه وکالت در این پرونده ها آموخته‌ام این است که دادگاه‌ها تا جایی که بشود، حکم تخلیه را آخرین راهکار می‌دانند. معمولاً اول به مستأجر فرصت میدهند که خرابی را جبران کند یا دیوار تخریب‌شده را بازسازی نماید. اما اگر تعدی غیرقابل جبران باشد یا مستأجر سابقه تکرار داشته باشد، آن وقت تخلیه اجتناب‌ناپذیر خواهد شد. یک نکته کلیدی را هم فراموش نکنید: هیچ مدرکی در دادگاه قوی‌تر از گزارش کارشناس رسمی نیست که پیش از هر اقدامی از ملک تهیه شده باشد و مطمئن باشید در این گونه دعاوی، کسی برنده است که مستندتر باشد، نه لزوماً کسی که حق بیشتری دارد.

در پایان اجازه دهید صریح بگویم که هر یک از ذینفعان چه کاری باید انجام دهند. اگر موجر هستید، حتماً در قرارداد بنویسید که «هرگونه تغییر در ملک فقط با اجازه کتبی من مجاز است». از مستأجر تعهد بگیرید و هر چند وقت یکبار سری به ملک بزنید و از وضعیت آن عکس و فیلم تهیه کنید. اگر مستأجر هستید، هیچ کاری – حتی تعمیر جزئی یا نصب یک دریچه – را بدون اجازه کتبی مالک انجام ندهید. اگر هم اشتباهی کردید و بعد فهمیدید که آن کار مصداق تعدی بوده، فوراً پیش از آنکه موجر اظهارنامه بفرستد، دست به کار شوید و جبران کنید. منتظر حکم دادگاه نمانید.

و سخن آخر اینکه رویه قضایی بارها نشان داده است که شفافیت در ابتدای قرارداد، از صدها برگ دادخواست و لایحه در آینده مؤثرتر است. یک ساعت مشاوره با یک وکیل خبره پیش از امضای قرارداد، می‌تواند شما را از ماه‌ها دعوای حقوقی و هزینه‌های طاقت‌فرسای آن نجات دهد بنابراین توصیه می کنم پیش از انعقاد هرگونه قرارداد اجاره املاک تجاری، حتماً با یک وکیل خبره در این خصوص مشورت کنید.